Assurance PNO obligatoire depuis la loi ALUR : le texte, les sanctions, les cas

Un copropriétaire qui n’occupe pas son bien est parfois convaincu de n’avoir aucune assurance à souscrire. Après tout, son locataire est censé s’assurer, la copropriété a sa multirisque, tout serait couvert. Cette lecture est fausse depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a modifié l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Depuis cette date, tout copropriétaire, occupant ou non, est légalement tenu de s’assurer. Cet article détaille le texte applicable, l’étendue exacte de l’obligation, les sanctions encourues et les cas qui échappent à la règle.

Le texte : article 9-1 de la loi de 1965

L’article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété a été introduit par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové). Son économie tient en une phrase : “Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre.”

Le texte crée donc deux obligations distinctes et cumulatives. La première pèse sur chaque copropriétaire, pris individuellement, et couvre les dommages qu’il peut causer par le fait de son lot ou de son propre comportement. La seconde pèse sur le syndicat des copropriétaires en tant que personne morale, et couvre les dommages causés par les parties communes ou l’immeuble lui-même.

L’obligation est rédigée en des termes très généraux. Le législateur n’a fixé ni plafond minimum de garantie, ni liste précise de risques à couvrir. Il s’est contenté d’imposer la couverture de la “responsabilité civile” du copropriétaire. C’est cette formulation qui explique le débat pratique sur l’étendue réelle du contrat à souscrire.

Ce qui est réellement obligatoire

L’obligation légale se limite à la responsabilité civile. Concrètement, cela signifie que le copropriétaire doit être couvert pour les dommages corporels, matériels et immatériels qu’il peut causer, par le fait de son lot ou de sa personne, à ses voisins, aux tiers, aux parties communes ou aux personnes présentes dans l’immeuble.

Sont donc obligatoirement couverts les cas suivants : une fuite d’eau qui part de la cuisine du lot et inonde l’appartement du dessous, un incendie qui prend dans l’installation électrique du logement et se propage, un balcon dont un fragment tombe sur la voie publique et blesse un passant, une canalisation privative qui rompt et détériore une partie commune. Dans tous ces cas, c’est la responsabilité du copropriétaire qui est engagée, et son assurance minimale doit répondre.

Ce qui n’est pas juridiquement obligatoire, en revanche, c’est la couverture du bâtiment lui-même (dégâts subis par les murs, les cloisons, les revêtements du lot), la couverture du contenu (biens meubles, décoration, cuisine équipée), la protection juridique, la garantie perte de loyers. Ces garanties relèvent du contrat multirisque PNO complet, qui va bien au-delà du minimum légal.

En pratique, aucun assureur ne commercialise une PNO strictement limitée à la RC. Les contrats du marché intègrent presque toujours au moins un socle incendie, dégât des eaux, vol et responsabilité civile, avec un tarif qui reste modeste, entre 65 et 250 € par an et par lot selon la surface et la localisation.

Les sanctions en cas de non-respect

Le texte de l’article 9-1 n’a pas prévu de sanction pénale spécifique. Le copropriétaire qui ne s’assure pas ne s’expose donc pas à une amende de plein droit ni à une peine. En revanche, plusieurs conséquences pratiques sont redoutables.

La responsabilité personnelle non couverte. C’est la sanction économique la plus lourde. En cas de sinistre venant du lot du copropriétaire non assuré, la victime (voisin, syndicat, tiers) peut se retourner contre lui à titre personnel. L’ensemble de son patrimoine, salaire, épargne, autres biens immobiliers, répond des dommages. Un incendie sérieux peut représenter plusieurs centaines de milliers d’euros.

L’action du syndic. Le règlement de copropriété adopté ou révisé depuis 2014 prévoit fréquemment l’obligation de production annuelle d’une attestation d’assurance. En cas de manquement, le syndic peut mettre le copropriétaire en demeure, puis, si le règlement l’y autorise expressément, souscrire une assurance pour son compte et lui refacturer la cotisation via les charges. C’est ce qu’on appelle une assurance imposée à titre subsidiaire.

L’action des copropriétaires voisins. Un voisin victime d’un sinistre qui découvre l’absence d’assurance peut agir en manquement contractuel devant le tribunal judiciaire, pour obtenir la souscription forcée et, le cas échéant, des dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel subi. Le manquement à l’obligation légale caractérise une faute au sens de l’article 1240 du code civil.

Le cas particulier de la monopropriété

Un propriétaire unique d’un immeuble entier n’entre pas dans le champ d’application de la loi ALUR. Par définition, la loi de 1965 régit les rapports entre copropriétaires : sans copropriété, pas d’obligation légale au titre de l’article 9-1.

Cette exclusion technique ne signifie pas que le monopropriétaire soit dégagé de toute obligation d’assurance. Sa responsabilité civile de propriétaire d’immeuble reste engagée sur tout dommage causé à ses locataires ou aux tiers, sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil. En pratique, une multirisque immeuble incluant un volet RC bailleur est indispensable. Les contrats de prêt et les mises en location exigent d’ailleurs presque toujours la preuve d’une couverture.

Les recours possibles pour un copropriétaire lésé

Un copropriétaire victime d’un sinistre venant d’un voisin non assuré dispose de plusieurs voies d’action, à activer en cascade.

D’abord, il faut déclarer le sinistre à sa propre assurance, qui indemnisera dans le cadre de la convention IRSI pour les petits dégâts des eaux, ou de la garantie multirisque pour les autres sinistres. L’assureur prendra ensuite la main pour l’exercice du recours.

Ensuite, l’assureur ou le copropriétaire directement peut exercer un recours contre le tiers responsable, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de l’article 9-1 de la loi de 1965. Le manquement à l’obligation d’assurance renforce la faute et peut ouvrir droit à réparation intégrale.

Enfin, il est possible de saisir le syndicat des copropriétaires pour qu’il fasse jouer les dispositions du règlement de copropriété, mette en demeure le fautif, voire souscrive une assurance pour son compte.

L’essentiel à retenir

• Depuis la loi ALUR de 2014, tout copropriétaire, occupant ou non, doit s’assurer.
• L’obligation minimale porte sur la responsabilité civile uniquement.
• La couverture du bâtiment, du contenu et des pertes de loyers est fortement recommandée sans être imposée.
• Le manquement expose à la responsabilité personnelle sur le patrimoine propre.
• Le syndic peut souscrire d’office et refacturer si le règlement le prévoit.
• La monopropriété échappe formellement à l’article 9-1 mais reste soumise au droit commun.