Article 9-1 de la loi de 1965 : décryptage de l'obligation d'assurance en copropriété

Il tient en trois lignes, et pourtant l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 est aujourd’hui le pivot de tout le régime d’assurance de la copropriété française. Depuis sa réécriture par la loi ALUR du 24 mars 2014, il pose une obligation générale d’assurance qui structure les relations entre le syndicat, les copropriétaires, les occupants et les tiers. Sa formulation reste pourtant délibérément large, et c’est cette largeur qui suscite les interrogations les plus récurrentes des syndics et des conseils syndicaux.

Comment interpréter la notion de « responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité » ? La SCI est-elle visée ? Le nu-propriétaire ? L’usufruitier ? Que se passe-t-il si un lot est vacant ou en indivision ? Ces questions ne sont pas théoriques : elles se posent chaque fois qu’un sinistre survient et qu’il faut désigner un responsable, un assureur, ou les deux.

Voici une analyse ligne par ligne du texte, avec ses conséquences pratiques et les principales lectures que la jurisprudence en donne aujourd’hui.

Le texte exact et sa genèse

L’article 9-1, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dispose : « Chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non occupant. Le syndicat des copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »

Avant 2014, la loi de 1965 ne comportait aucune disposition spécifique sur l’assurance des copropriétaires. Seule la responsabilité civile de droit commun, articles 1240 et 1242 du code civil, permettait d’engager la responsabilité d’un copropriétaire fautif. Le syndicat des copropriétaires souscrivait généralement une multirisque immeuble, mais rien n’obligeait formellement les copropriétaires à faire de même.

La loi ALUR a comblé ce vide en imposant les deux volets dans un article unique. Le choix de la formulation, très courte et très générale, était volontaire : le législateur a voulu couvrir toutes les configurations de la copropriété sans risquer de créer des trous par une énumération trop précise.

Cette généralité a un revers : chaque terme du texte doit être interprété à la lumière du droit commun et de la jurisprudence.

L’obligation du syndicat des copropriétaires

La seconde phrase de l’article vise le syndicat. C’est la partie la plus simple à interpréter, car le syndicat est une personne morale bien identifiée qui exerce des responsabilités clairement définies dans la loi de 1965.

Le syndicat répond notamment de la conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes (article 14 de la loi). Sa responsabilité peut être engagée sur le fondement de l’article 14 alinéa 4 pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes ou dans un vice de construction, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute. C’est une responsabilité de plein droit, ce qui explique pourquoi l’obligation d’assurance a été inscrite dans la loi.

Le contrat multirisque immeuble de référence répond à cette obligation en incluant une RC propriétaire d’immeuble avec un plafond de 6 millions d’euros par sinistre indexé, dont 2 millions pour les dommages matériels et immatériels consécutifs, et 8 millions en cas de vol. Une garantie complémentaire de RC atteinte à l’environnement de 300 000 € par sinistre et par année couvre les préjudices écologiques causés par l’immeuble.

Le syndic, en tant que représentant légal du syndicat, est responsable de la souscription et du maintien de ce contrat. Un défaut sur ce point engage sa propre responsabilité professionnelle.

L’obligation individuelle du copropriétaire

La première phrase du texte est plus délicate à lire. Elle vise « chaque copropriétaire », dans sa qualité d’occupant ou de non-occupant.

L’expression « risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité » renvoie aux règles générales du droit civil. Un copropriétaire répond des dommages causés par les biens dont il a la garde (article 1242 alinéa 1 du code civil), et de ses propres fautes ou négligences. En pratique, il s’agit essentiellement des sinistres partant de son lot : incendie, dégât des eaux, explosion, chute d’objet, défaut d’entretien.

La distinction occupant / non-occupant structure les contrats. Le copropriétaire occupant souscrit généralement une multirisque habitation classique, qui inclut naturellement la responsabilité civile. Le copropriétaire non-occupant, c’est-à-dire le bailleur, doit souscrire une assurance PNO, propriétaire non occupant, spécifiquement conçue pour cette configuration.

Le texte ne dit rien du niveau de couverture exigé. Aucun plafond minimum n’est imposé. Un contrat de RC basique, aussi modeste soit-il, suffit théoriquement à respecter l’obligation. La qualité effective de la protection dépend donc du choix du copropriétaire, ce qui rend d’autant plus important le rôle d’information du syndic.

Les cas particuliers : SCI, usufruit, indivision

La notion de « copropriétaire » au sens de l’article 9-1 recouvre plusieurs situations juridiques qu’il faut savoir démêler.

La SCI est une personne morale distincte de ses associés. Lorsqu’elle détient un lot, c’est elle qui est copropriétaire, et c’est elle qui doit s’assurer. Le contrat de référence prévoit d’ailleurs que sont assurés la société elle-même et chacun des porteurs de parts, ce qui offre une double couverture appréciable en cas d’action dirigée contre les associés à titre personnel.

L’usufruitier exerce les prérogatives d’usage et de jouissance du lot. Il est considéré comme copropriétaire au sens du texte pour la partie des droits qu’il exerce. Il doit donc s’assurer contre les risques liés à sa qualité, notamment s’il occupe ou s’il loue. Le nu-propriétaire, qui ne dispose ni de l’usage ni des fruits, n’a pas d’obligation directe tant qu’il ne se comporte pas comme un propriétaire ordinaire du lot.

L’indivision pose une difficulté classique. Les indivisaires doivent s’assurer conjointement, chacun étant tenu à hauteur de sa quote-part. En pratique, un seul contrat souscrit par un indivisaire, avec mention des autres, est le plus souvent admis. La jurisprudence considère qu’un copropriétaire indivisaire non désigné dans le contrat reste néanmoins couvert au titre de la responsabilité civile générale du contrat.

Ce que dit la jurisprudence

Depuis 2014, les juges ont eu à connaître plusieurs contentieux mettant en jeu l’article 9-1.

Un arrêt notable de la Cour de cassation, troisième chambre civile, a confirmé qu’un copropriétaire non assuré reste personnellement redevable de l’intégralité des dommages qu’il cause, sans possibilité de reporter la charge sur le syndicat ou sur le contrat multirisque immeuble. La logique est que l’obligation d’assurance individuelle ne se substitue pas à la responsabilité personnelle : elle vise à la couvrir, pas à l’écarter.

Plusieurs décisions de cours d’appel ont par ailleurs validé la démarche d’un syndic ayant saisi le juge des référés pour obtenir la souscription forcée d’un contrat par un copropriétaire récalcitrant. Les frais de la procédure ont été mis à la charge du copropriétaire défaillant.

Enfin, une jurisprudence constante rappelle que le syndic a un devoir de conseil et d’information envers les copropriétaires sur cette obligation. Un syndic qui n’aurait jamais évoqué la question, ni collecté d’attestations, peut voir sa propre responsabilité recherchée.

L’essentiel à retenir

• L’article 9-1 de la loi de 1965, réécrit par la loi ALUR, pose une double obligation d’assurance.
• Le syndicat doit couvrir sa RC de plein droit via un contrat multirisque immeuble.
• Chaque copropriétaire doit couvrir sa RC individuelle, qu’il occupe ou qu’il loue.
• La loi ne fixe aucun plafond minimum de garantie ; le contenu du contrat reste au libre choix.
• La SCI, l’usufruitier et les indivisaires entrent dans le champ, avec des adaptations pratiques.
• La jurisprudence sanctionne la carence par la responsabilité personnelle intégrale du copropriétaire non assuré.